才:特首的「奇特」言論

19五月10

前日特首曾蔭權在接受電台訪問時,有以下「奇特」言論:

「香港人買樓的心態很奇特,樓價高時,很多人搶著買、個個人都要買;樓價跌時,又沒有什麼人買,冷靜後,成交量就會放緩,令政府很難做…政府的責任是維持樓市平穩,不要讓樓價大上大落… 」

「每年想上樓的人約在一萬以下,但擁有房屋的人逾九十萬戶… 」

「我自己結婚之後也是先租樓住,至四十多歲才在堅尼地城買上車盤,之後才換較大的單位。現在的年輕人不是這樣看,而是一畢業就要置業,情況是困難的…」

實在無論怎麼看,也不能明白「樓價高時搶著買,樓價低時沒有要」的心態有什麼奇特,稍稍有嘗試過投資的朋友相信都會明白,你購入一個投資產品,是買他的「前景」,期望他可以在將來升值,透過資產增值的效應,將閣下投入的本金以倍數的方式增加…

故此,通常一隻股票開始有上升的勢頭時,就會人人都著去入貨,見幾多掃幾多,一路把股價炒上至不可思議的水平… 之後如果股價開始出現轉勢的跡象,人們就會開始進行瘋狂的拋售,即使股價跌至低殘的水平,有關的拋售潮仍不會有所停止… 相信最經典,而又最多人有切膚之痛的,就是電訊盈科吧…

在下一而再,再而三地指出的,就是房地產在香港從來都是一個投資項目,社會上的住屋需要,不應等同於購房需求,要解決住屋需要,這是政府可以做到,亦應該要做的工作,但迎合市民的購房需求,就不是政府可以做,亦不是政府應該做的行為… 我們的地產商出盡了全力去催眠市民,以至我們的新一代,讓他們將住屋需要與購房需求等同起來,結果就是人人爭著「上車」,祈求在房地產市場中透過資產增值而致富… 透過這個將want和need等同的「假象」,把一代一代的人推入購買房屋,為地產商(第二代人) 做一整輩之房奴的死局…

「政府的責任是維持樓市平穩發展,不要大上大落」,這個政策目標差不多由2002年打出之後,時至今日似乎重來沒有得到落實… 「每年有一萬以下的人想上樓,但已經擁有房地產的住家有九十萬戶以上」,如何平衡各方利益,這正正是政府作為「財富轉移」,擁有執法權力的「羅賓漢」所應付的責任,「令政府很難做」? 咁「難做」就不如「唔好做」,無謂難為你要「做好呢份工」…

今時今日,政府實質地用於維持樓市平穩發展的政策實在寥寥可數,勾地表政策純是按地產商購買地皮的意願,由地產商提出「勾地」,之後始進行拍買,地產商自然可以按他們的步調去購地… 這個政策,不是托市是什麼? 自從「八萬五」推倒房地產市場之後,香港政府把每年的建屋數量的主導權全面的拱手讓給地產發展商… 地產商透過對市場的操控,把樓價重新推高至九七前後的天價水平…

當然,無人會再有勇氣把香港的樓市低倒重來,否則就要承擔「腳痛」的苦果,然而,是不是可以透過穩定的供應、透明的市場監管,以及限制不公平的投機活動等多個方面去落墨,從而維持樓價的穩定及緩步增加? 在這一方面,在下看不到政府所作出的努力,更加看不到政府在長遠政策方面的規劃…

房委會於推售居屋貨尾單位時,把入息的上限調高,再調整了綠白表之間的分配比例… 社會上傳來一陣又一陣復建居屋的言論,在下對以上兩者,均相當地不以為然… 事實上,任何型式的協助市民購買居所的計劃,無論是居屋,又或是首置,均是把一批事實上未有足夠能力負擔「供樓」責任的「買家」推入市場的危險行徑… 購買房屋,動用數以百萬計的金錢,涉及數以十年計的供款,這些「買家」是否可以承擔在這麼長的時間內,如此一個大數額投資的風險呢?

以前的人結婚之後可以先租樓,後置業,現在的年輕人希望一畢業就擁有自置物業… 說到尾,還不是這麼多年以來,一代又一代,將「住屋需要」等同於「購房需求」的結果嗎? 香港的房地產市場,其實就是由一代又一代的「傻仔」接貨而撐起的… 事實上,這些「傻仔」供應相當充足,而且,更加是源源不絕的… as long as我們繼續承繼第二代人「發展就是硬道理」的價值觀,繼續以為「不擁有自置物業就會死」的思維,在下相信我們的地產市場將會繼續興旺,「傻仔」將會繼續前仆後繼… 所以即使你現在是「傻仔」也不用太擔心,只要找到跟著來接貨的「傻仔」就可以了,之後還可以享受從「資產增值」遊戲之中所得來的「成果」呢…

(讓我再組織一下,之後再寫寫「公投」…)

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8 Responses to “才:特首的「奇特」言論”

  1. 「住屋需要」確實不等同於「購房需求」, 但人心總是思定的. 想跟鄰里建立關係, 想對社區有歸屬感, 不想三兩年轉一次工轉一次校, 不想動輒google 才知道自住區內有什麼設施什麼店鋪, 不想重覆通知水電煤稅銀行學校公司三姑六婆八姨丈自己又又又搬了屋.

    不買, 那些地方可讓我一租十年廿年卅年而不會讓我擔驚受怕不知今年租得起下年加多少? 這些, 是正常人的想法, 不是傻仔的想法. 人不是樹, 但一樣有植根的需要, 大多數人植根的地方, 是家. 不是唱高調那種香港是我家的家, 而是切切實實的家庭/鄰里/社區氛圍. 不修身豈可治國平天下? 身不穩心何以定? 我想不少希望早日上車的人, 只是覺得今天咬咬牙狠下心還有可能, 再遲幾年, 可能嚼斷舌頭也只能望樓輕嘆了. 這是個人觀點價值甚至是對經濟的預期, 討論無用.

    簡言之, 假設購房需求不是貪求升值就是隨波逐流是不公平的. 身邊不少友人的居所升值近倍, 可是賣掉然後攬著幾百萬瞓街者一人都沒有. 大多數人所求的只是安身立命之所, 而不是一疊銀紙呀.

  2. 2 Histo

    孟子曰:『雖有智慧,不如乘勢;雖有鎡基,不如待時。』順勢而行, 是理智的行為, 當奴特首對於香港人買樓的心態不以為然, 若非無知, 就是裝傻扮懵, 十分可恥.

    政府資助市民置業, 中外皆然, 香港的居屋, 夾屋, 以至首貸或自貸計劃, 都不是甚麼全世界獨有的事物. 樓市上升或下挫, 主要是政府的政策導致, 基於建屋由計劃至落成, 需要三五年時間, 政府政策的改變未必有明顯的立竿見影效果, 以致部份市民忽視了政府在樓市的第一大的重要地位. 當樓市下挫, 市民怨聲載道指責政府, 保皇歪論就會出動, 以各種歪理將政府的責任推得一乾二淨, 甚至將罪過轉移向買樓的市民身上, 一些呆瓜亦會傻呼呼地附和, 實在非常遺憾. 譬如, 有指興建居屋是把一批沒有足夠能力置業的人推入市場, 十分危險. 但究其實, 不論私樓或居屋, 歷次樓價暴跌, 與國際水平比較, 斷供比率均十分低微. 其次, 居屋折扣若能因應申請者的入息作出合理的調整(這是政府的責任), 斷供數字亦會相應減少.

    總的而言, 政府在香港樓市擔當舉足輕重的角式, 樓價飈升與政府政策有莫大關係, 內資擁入及息口低迴只是次要因素, 將問題指向置業者的貪婪、投機、戇居, 無非是轉移問題焦點的伎倆.

  3. 3 AK

    怒火姐,

    多謝指教。似乎閣下與米兄的論點有一定的接近,不如就容在下另文講講吧。在此簡單的先說一說,其實早前曹仁超的文章中就經已點出,在香港有三類別的人士,其中一類,收入低於政府的公屋入息限制,他們可以輪候公屋,三年上樓。另外一類,他們有足夠的能力,並且對擁有自置物業有較大的慾望,他們可以按本身的能力,從市場中購買私樓。夾於中間的一群,是收入高於公屋入息限制,但未有足夠能力在市場上購買私樓,他們可以租樓居住。

    其中,第一類及第三類人士,透過付出租金,解決了本身的「住屋需要」,他們當然也會有購買房屋的慾望,然而,這就屬於「購房需求」的範圍…每一個人的「購房需求」可以建基於不同的理由,但總體來說,不能脫離於自身的負擔能力,即是你是不是可以晉身成為第二類人士…

    AK一貫的論點,雖然是不鼓勵買,但更加不鼓勵的,是不考慮本身的供款能力(這是相當容易受到經濟周期及就業情況所影響的)而作出購買房屋此一決定的行為。當然,人們可以為了害怕明天無能力入市而決定今日入市,但如果不作周詳的考慮,後果是危險的(當然,一旦考慮過於周詳,可能就會得出如在下一般,「拒絕買樓」的決定…)

  4. 4 AK

    histo兄,

    莊子於「養生主」之中有云,「吾生也有渡,而知也無涯。以有涯隨無涯,殆矣。」這不單講及了對於智慧的追求,拉闊來說,更加可以用於對慾望的苛索。

    論及房屋政策的文章,於在下的網誌之中近日可以說是連篇累牘,連看官逐一細看,完整地了解整個思考模式,的確是有一定的難度,然而,單純在這一篇之中,在下就一直指出,政府是有方法,亦應該回應市民的「住屋需要」的,至於其中對有關方法的較詳細論述,可以參考早前兩篇。AK由始至終均沒有否定,甚至可以說是絕對肯定政府在「房屋問題」上負有極大部份的責任,相信Histo兄不會有所誤會。當然,有時文章之中的一、兩句句字,可能叫閣下特別地感到刺眼,要獨立出來作出評比,那也沒有不可。

    從閣下留言之中,閣下與在下的分歧,應該是解決問題的方法,閣下以香港的斷供比率較國際社會為低,論斷政府即使採取「居屋、夾屋、首置、自置」等不同形式的計劃,均不會出現「沒有足夠能力置業的買家被推入市場」的問題,這一點恕在下不能苛同,相信不遠的過去,當負資產暴潮橫掃香港時,「斷供」,以至「燒炭」的情況,對於不少朋友而言,仍然是心有餘悸吧…不過,討論不應單純以現像作為論據…或者,我們看看引發金融海嘯的主因,次按風暴的本質,會有更多的參考價值…

    克林頓政府時代,為了爭取選民支持,以及振興疲弱的經濟,先後成立「房貸美」及「房利美」等協助美國人民置業的機構,透過各式的財技,為有意置業者提供借貸,置業者的數目因而大幅增加,樓市興旺亦做就了克林頓時代的昇平,然而…這些借貸者多屬於質量較差的一群,如果從正常的途徑,他們不可能從銀行借來購置物業的資金,而「兩房」在政府的鼓勵下,積極放貸與這些沒有足夠能力應付貸款的人士置業…結果經濟情況出現逆轉時,這些人士自然無力償還貸款…最後「兩房」亦因為過付借貸而出現問題,結果是整體社會為此付出沉重代價。

    置業是一個動輒牽涉數以百萬計金錢,耗費以數十年計的時間,對於個人而言極為重要的決定,如果以為在政府的資助之下可以成功入市,擁有自置物業就是獲得了一個「安樂窩」,這種想法似乎是簡單了一點吧。

  5. 5 Chika

    安樂窩的問題很容易理解,但不一定要透過買樓解決(雖然好多人不以為然)。

    因加租迫遷的問題,又係返到供求方面,業主每每因為考慮到可以在大幅升值時變賣物業,又或者知道物業可以改變用途(上樓舖),所以透過大幅加租趕走租客。但如果物業市場波動不大,加上對租客和業主有多一點制約,業主自然會認為出租物業也是一個不錯的長線投資。

    又例如大家都想裝修屋企,如果共識是我知道業主不會一年半載加租趕我走,而業主又知道租客搬走是有責任將單位還原 (如不還原則沒收按金,還原的話可取回按金兼有息收),那大家自然各得其所。(這是德國的事例,而且是有法例約束的) 而當幾年過後如果家庭狀況有變,又可以考慮搬走,不用擔心房子待沽的問題…

    當然又係果句,租同買,各取所需,但千萬不要把任何一個選擇視為「更好」或「當然」。

  6. 6 Histo

    在下早前留言, 反覆說的都是一個觀點: “樓市上升或下挫, 主要是政府的政策導致". 政府絕對有能力預見樓價的大致走勢, 而早作謀劃是政府不可推卸的責任. 比方說, 2003年政府決定停建居屋, 至少在兩三年前, 政府就應該為供應短缺樓價蓄勢暴升作出充分的準備, 而非拖延至今時今日才假惺惺就是否復建居屋而諮詢市民五個月.

    在下認為, 只要運用得當, 因時制宜, 政府採用「居屋、夾屋、首置、自置」等不同方式資助市民置業, 全都不是問題, 問題是政府政策一直向地產商傾斜, 以地產商的利益為依歸, 在樓價颷升前不預早綢繆, 例如增建居屋, 價樓高企時又大量推出首置及自置計劃, 引市民入彀助地產商散貴貨, 而居屋折扣亦沒有因應市場環境作出合理調整. 董伯當政年代「斷供」「燒炭」不絕於耳, 政府的政策實難辭其咎 (但政府死不認錯, 更試圖將罪過轉移向買樓的市民身上) , 曾蔭權"蕭規曹隨", 對地產商厚待有增無減, 樓價若再上升, 不難重蹈董伯之覆轍.

  7. 7

    只想留言表示同意:

    1.當然又係果句,租同買,各取所需,但千萬不要把任何一個選擇視為「更好」或「當然」。

    2.只要運用得當, 因時制宜, 政府採用「居屋、夾屋、首置、自置」等不同方式資助市民置業, 全都不是問題

  8. 8 passerby

    Blogs in wordpress can be accessed inside the GFW today. Weird…


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