才:置業乃人生必需?

06五月10

在香港的blog界,有一個題目是極之惹火的,基本上無論你怎麼的寫,總有另一面的意見會去和你抗衡,甚至最終去到「有理說不清」的階段,這不是因為我們的語言又或是思考能力的問題,而是每每因為個人的經歷以及位置,影響了我們的思考…

曹仁超(信報人稱之為「曹sir」,作為前信報人,故在下於下文中為稱「曹sir」) 今日在信報之中有以「復建非重點 土地政策需檢討」一民,從1953年石硤尾木屋區大火開始,引發香港政府積極介入香港房屋事務開始,講述了至2003年,政府宣佈無限期停售居屋的大概歷史… (連結為有關文章之節錄,有心人可以參閱報紙全文)

http://www.hkej.com/template/blog/php/blog_details.php?blog_posts_id=49251

當中所列舉的四個居民問題,容或有所爭議,不過,其中有一段,的確值得我們深思…

二○○二年十一月,特區政府發表房屋政策聲明,理由是輪候公屋冊等待入住公屋家庭數目已由一九九七年的十五萬個降至二○○二年的九萬個,平均輪候時間由一九九七年超過六年,縮短至二○○二年不超過三年。未來策略是將公共屋邨的設備完善及現代化,及將公屋平均輪候時間維持在三年水平(即保證合資格申請廉租屋的居民,於提出申請之後三年內獲分配房屋)。

以下兩段,不在節錄之中:

…現時,輪候廉租屋時間不足三年,即本港廉租屋供應量充足,不少地處偏一點的廉租屋更出現沒有人居住的情況,即香港人並不是沒有地方居住…

… 如你是貧窮家庭可以申請廉租屋,政府已保證三年內上樓,不會因為貧窮問題而露宿街頭,如你負擔得起,可買私人樓,如二者都不是,可以租樓。甚至美國亦有三成二家庭沒有自住物業…

…每當樓價暴升時,人們便吵吵鬧鬧要求政府建居屋;一旦樓價下跌,負資產者又上街要求政府負責。其實,須檢討的是本港政府的土地政策,而非居屋。

小心奴役之路由片片好心鋪出來。

正如之前曾經指出,在下根據政府規劃置2007年資料指出,香港已發展土地,僅佔全洪土地23.4%,其中作為住宅用途僅佔6.8%,故此香港出現樓價居高不下的關鍵,在於土地供應。政府明顯地在這方面配合地產商行事,透過緊縮土地供應,推高樓價… 這個情況其實自港英年代的「高地價」政策開始,一直存在,至今甚至發展到赤裸裸地官商勾結的地步….

要解決樓價居高不下的問題,並不是政府應該考慮復建居屋/增加公屋/提供首次置業貸款,關鍵在於提供充足而穩定的土地,透過立法制約地產商屯積土地,從而促使每年市場有穩定的單位推出… 從供應上,透過市場解決問題,而不是從政策上引入不同類型的福利(無論居屋/公屋/首置,均是一種福利) …

當然,政府不希望從供應入手,自有其原因,畢竟,推倒樓市,是要「腳痛」下台的,從政策入手,則可以透過不同的人為手段,進行市場區隔,從而避免政府政策影響私人樓宇市場,讓經已擁有物業者,可以繼續沉醉於「資產增值」的興奮劑作用之中,讓他們繼續甘心情願為了「蝸居」,成為「樓奴」,為地產商打一世工…

於在下眼中,曹sir這篇文章的關鍵,是這一段:

… 如你是貧窮家庭可以申請廉租屋,政府已保證三年內上樓,不會因為貧窮問題而露宿街頭,如你負擔得起,可買私人樓,如二者都不是,可以租樓。甚至美國亦有三成二家庭沒有自住物業…

事實上,樓市,是一個供求的問題,除了政府提高供應可以影響樓價之外,另一個影響樓價的因素,是需求… 如果現在全港所有八十後團結起來,說一句,「在我這一生之中,將不會在香港購買樓房」,並將有關決定執行到底,香港的樓市不用多久就會因應這個「買家」的決定而出現逆轉。

關建就是,我們總以為,買樓,是人生必需。這個觀點,於早前城市論壇之中,就經由了「維園阿哥」表達了出來… 不過,雖然我們差不多不停的批判政府,但鄭汝樺講的也不算全錯,我們要的應該是「人人有屋住」,但不是「家家有層樓」… 住,是必需,樓,卻不是必然,兩者沒有合二為一,更加不是彼此扣連的關係…

租樓住,你所付出的,是一種消費,買房子,你所付出的,是一種投資,兩者在本質上就不同。租樓住,你當然會面對的情況是你對房子的控制權較低,但你換來的是更大的流動性。買樓,你對房子的控制多一點,但你對自己的人生的控制權就少了一點。這,是一個trade off…

香港不少人為了自置物業,終日為了房子而超時工作,努力賺錢,結果犧牲家人朋友理想空間… 一切一切,就是為了一層樓… 如果,這是你希望的選擇,在下不阻止你,不過,在下要說的是,其實你是有得揀的… 這個世界,有其他更值得追求的價值…

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11 Responses to “才:置業乃人生必需?”

  1. 現時購置樓房的重點,其實不是一定要住,而是想資產增值多於自住需求。當然自住人士有其市場,但是每人hidden agenda是如果依家唔買,我咪好蝕,現在搵錢艱難,如曹sir話發達容易搵食難的時代,個個都想資產有高回報才不是被生活指數壓力拋離,唯有買樓放大槓桿增資。

    唔少人會供完層樓,賣左佢,回內地買番間細細地養老,是不少人的心目中退休出路。

  2. 2 AK

    Terence,

    所以,在下的文中一早就講左,投資同自住係兩回事,不可混為一談…政府應該照顧市民的住屋需要,卻無必要協助市民進行投資…

    而且,如果你重讀曹sir篇訪問,他說的是「現在是發達困難搵食容易」的時代,想較於五十年代的「發達容易搵食艱難」…

    唔少人會供完層樓,賣左佢,回內地買番間細細地養老 <– 在下覺得,這種諗法有相當問題,你犧牲你最當打的日子做「樓奴」,抹殺生卻中其他的所有可能性,結果為是為了一間樓…值得嗎?

  3. 3

    論據正確,但與大部份港人的「前三十年」經歷有所徧差(即買樓令你唔駛憂),所以唔會發生

    又,現在的樓真的是大部份由港人買?我對這個觀點抱懷疑態度

    又又,要政府不用高地價政策,那錢從何來?so far未見過有人可為此提供一個令人信服既答案

  4. 4 AK

    米兄,
    謝!其實AK一貫既睇法係,「八十前」既人,大抵上已經完全擁抱「中環價值」,大抵上經已無可求藥,所以,這數篇一貫的對象都是「八十後」,希望他們明白,自己「迷途未遠」,人生尚有其他價值可以追求,無需沿用「八十前」的價值…

    而且,過去三十年,是否買樓可以令你唔駛憂,是有點可以質疑的畢竟大家都見過八萬五,未來三十年是否買樓可以唔駛憂…在下以為,答案九成是否定的…特別是,job securtiy 在分工精細的社會中,只會愈來愈低…

    又,熱錢的問題,其實這與本篇的討論不太相干,不過,也走不出這篇中從供需出發的重心…熱錢流入香港,是為了投資(金主是外地人,通常不會到香港定居,即使會,也不可能一個人住這麼多的單位),即,樓宇對他們來說,是有投資價值,他們期待的是樓價繼續攀升,從而在市場中獲利…故此,如果土地及樓宇供應增加,投資回報的預期下降,熱錢的流入自會舒緩…另一個方向,就是本地需求減少(八十後一生不買樓),投資回報減少,熱錢自然減少流入,樓價自然下跌…現在問題仍然是供需不平衡,以至樓市居高不下…所以,要解決此問題,仍需由供需入手…

    又又,政府如何開源,一貫是一個重要的問題,香港則重於高地價政策,然而,即使港英年代,政府在土地供應上從來處於主導位置,現在卻只行勾地,不恢復定期賣地…這在市場上放出的訊息就是,「土地供應不穩定」,結果影響人們對市場發展的判斷…此為一,其二,庫戶收入來源當然有更多可以考慮的途徑,從最簡的加稅,又或是引入利得稅累進稅制,增加向大企業抽稅,以至更加富於創意的…如果不行使高地價政策,商舖的租金下降,更多商業活動出現,政府稅收增加…

    「要政府不用高地價政策,那錢從何來」的質疑,未免過於劃地自限…把自己的思維迫入死角…

  5. 吾生也有渡,而知也无涯。以有涯随无涯,殆矣。

    都係一句,活在當下。

  6. 6 AK

    悟已往之不諫,知來者之可追。實迷途其未遠,覺今是而昨非。

    都係一句,活在當下。

  7. 7 Chika

    其實成個住宅市場問題,而家政府只係頭痛醫頭、腳痛醫腳,根本只係民粹化地去做,話就話有個局統籌,不過而家我只見單件,係無全盤策略的。

    例如如果將出售住宅視為投資 (事實上而家大家都咁諗),咁就要搵方法令到佢唔好大落,亦唔好大上 (大上會吸引熱錢造成市場危機,大落會造成投資損失進而社會動盪)… 而世上無一種投資會係不斷大幅上升的,所謂的長線升值,極其量只係銀碼上的升值以及都市向外擴散(如新鐵路令上班時間下降,又或者如都市發展模型所形容,中產/上層階級唔會再住響市中心)的反映。咁其實除左土地供應之外,亦可以規限出售住宅的銷售對象 (個人/公司的比例等),呢個最近大家都睇到…

    另一方面要講租盤。自從租管條例放寬了業主單方面中止合約的規限後,再加上舊樓強拍的放寬,兩個夾埋令到不少舊樓被出售重建,即放寬土地供應,但另一方面也令到買不起樓、又未上到/唔想上公屋的租客更難物色便宜的單位 (根據concentric model,市中心附近的地區係最多窮人住的,因為他們付不起交通費,而且會tolerate很小的居住面積,籠屋是一個好例子) … 雖然租管條例條訂某程度上是協助業主解決租霸問題,但是對更弱勢的租戶來說也是個噩夢…從這一連串事可以見到政策是向業主傾斜的… 其實政府應該制定既能保障業主亦能保護租客的條例,使業主的投資有保障,也讓人人有屋住…

    長話短說,我們不能把住房問題看成買樓問題,而是需要有全面的檢討,從賣地到租務一次過搞清…可惜我們的政府似乎沒有這個心意和能力 (即無心無力喇)…

  8. 我唔覺得人生一定要買樓,買樓也唔一定要賣發展商個啲。

    報導成日話樓價係供求問題,多啲地起樓,樓價會跌,但其實點會呢?
    真正想買個班都無錢買,多啲都係得抄家買。
    多左唔代表幫到忙。
    你起幾多抄家同你入幾多,根本無助樓價跌。

    上次八萬五負資產明明係好機會俾你擺脫樓價只升不跌的騙局,
    政府又要救人,再推高個樓市,變左而家無機會。
    你話邊個政府會俾樓市跌,因為樓市跌,買左個班實仆街,
    變負資產,又多左批無咩知識,無其他工作能力的地產代理失業,
    地產商又多年無做生意,唔識做其他生意,個個六十幾七十,等搵埋最後幾年,
    俾個仔同啲孫,你話點會俾機會你砌低個樓市。

    依家個問題係幾時會爆煲,因為你買股市會有預過佢跌,但買樓個啲人從來都無預過,
    仲要唔係用少錢玩賭局,係用大筆錢,賭一舖二十至三十年的賭局。
    你話係咪唔掂呀!

    所以邊個會俾樓市跌。
    你問我,SORRY,我唔會買地產商啲樓,目標係租成世,除非被人迫或者我有錢一次過買起佢,唔駛供。
    因為依家城市人負債仲高過鄉下人,邊個唔負債就係有錢人,我唔會俾自已因為一間六百幾尺的樓,困死二三十年。

  9. 9 AK

    石先生,

    正如原文中點出,在香港,樓宇買賣,本質上就是一項投資…在下同意先生在最後一段所講既決定…不過…有幾點需要指出…

    「真正想買個班都無錢買,多啲都係得抄家買。多左唔代表幫到忙。你起幾多抄家同你入幾多,根本無助樓價跌。」

    雖然,依個好似係依家發生緊既情況,但係其實唔符合邏輯…

    真正想買個班都無錢買,其實個真正意思就係,佢地根本未夠班係買,夾硬買只有死路一條

    多供應都係益炒家,依個諗法就係assume樓宇既投資價值永恆不變地上升,依個可以講係回到左香港人諗野既一個死角…「買樓可以令你唔使憂」…而你亦都明顯講左個例子出黎,增加供應係會令到樓價下跌,就係八萬五…

    八萬五最主要問題,唔係增加供應(增加多少供應可以商議,增加供應的方向無錯),八萬五的問題,是同時利用太多手段,鼓勵人入市,令到一班本質上未夠班,未有足夠能力去承擔果份投資風險既人,透過首置/二按等等方式入市,兩者既政策方向本質上互相矛盾,結果樓市下挫過急之下出現負資產浪潮…

    買樓個班人從來都無預過個市會跌…其實呢一點就係一個關鍵問題,投資,係可升可跌既,點解買樓作為一個投資項目,可以例外?為什麼投資樓房,可以只有上升預期,沒有下跌預期,這是關聯到香港人無法拋開「買樓是人生必需」的死腦筋…

    所以,原文既重點,就係要新一代人唔好再維持果一份屬於上一代人既死腦筋及老舊思維…故此,你最後一段的講法,在下是深表贊同的…

  10. 10

    >邊個唔負債就係有錢人

    呢個logic錯左,有錢人邊個冇借錢(以佢地擁有既公司而言)?

    越借得多先越係有錢。

    不過石生講左一樣嘢,就係根本無incentive令政府要推低樓市,呢個唔止香港係咁,全世界其實都係咁。

    同議你認為我問「錢從何來」係有其思想規限...但這亦是最現實的諗法,你要香港人用其他方法揾錢(例如「搞創意」)意念上係好,但你問心,你覺得真係會work?

    要八十後大家一齊唔買樓,我會覺得係等於响三四十年代話「人民公社」係好嘢泥既,有食有住唔駛担心(相對於當時無嘢食既社會環境)...理念冇錯,但practicality wise錯晒

  11. 11 AK

    原先是不太想再回這個topic…不過,扣到上「人民公社」,只可以講…

    燕雀不知天下之高大,坎井不知江海之遼闊,劃地自限的思維,抱殘守缺地擁抱「中環價值」,自然無法明白天外有天…


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