才:我買的單位不是我自己的?

18三月10

發展局局長林鄭月娥於降低樓宇強制拍賣門檻的立法會辯論中,有以下一番就私有產權的言論:「我聽到有些朋友說,我如果有一件很珍貴的古董,或有很心愛的手錶,不能被你用八成、九成或多數少數來搶走,但這個比喻是完全不適合的,因為古董和手錶都是你獨自擁有,但多層大廈內的小業主,只是擁有在地段上不可分割的士地業權份數,是一個共同擁有的概念,所以大禮上社會上都接受少數服從多數。」

立法會上有法律背景的議員即時對林鄭的言論表示質疑,何俊仁就指出,市民買樓除了共同擁有「地權」,更是獨自擁有單位本身,「例如我買了18樓C座,我是獨自擁有18樓C座這個實物,與擁有古董一樣。」

在下這樣看,如果真如林鄭所言,一整幢大廈的業權是「不可分割」,那應發展商在與居民談判購買各個單位之業權時,就應該讓每一個單位的業主都可以參與每一次的討論,讓每一次討論的所有資料均應公開,讓每一名業主參閱,各個業主可以利用這些資料,共同與發展商擬定一個整幢大廈的「統一收購價」…

然而,現實根本並不是林鄭這種情況,首先,每個單位的面積和座向,樓層都有所不同,這是不同的因素,均會影響不同單位的價值,所以,不可能一整幢大廈的每一個單位,均依照一個平均數的「統一收購價」賣出,這對於個別高層而座向較佳,面積較大單位的業主並不公平…所以,現在發展商在與業主談判時,是以一個一個業主獨立協商的模式進行…

由於是獨立協商,資訊「有價」,在討論的過程中,業主及發展商各自在有限的資訊之下進行競叫,這是現時的實際情況…

強制拍賣本身就存在著對私有產權的不尊重,以簡單「多數服從少數」的原則,置各個單位及業主本身情況的差別於不顧…就以一幢舊樓有十伙為例,其中六伙(一至三),單位面積較少,亦因為屬於低層,景觀遭其他建築物阻擋,所以較為向接受發展商的收購建議,四至五樓四伙,則因為單位面積較大,加上景觀開揚,自然會傾向要發展商提出更高收購價才出讓本身單位…

之前強拍門檻是九成時,發展商起碼要傾成九個單位的收購,才可以要求強制拍賣,現在只要傾成八個單位就可以「動手」…這種的「小數服從多數」,根本並不是基於人人平等的原則之下而成立,是否仍然可以說是公平,甚至是「大體上社會上」所接受呢?

事實上,林鄭的說法在現時不少政府對樓宇維修的法例中也是說不通的,例如,一旦樓宇因失修,石屎又或是窗花掉落而傷及途人,受罰的是個別單位的業主,而不是要「連坐」整幢大廈所有業主,而大家對於這種處理的方式是認同的…

政府官員在為本身政策護航時,每每為了一時的權宜,而扭曲不少關鍵性的概念,意圖蒙混過關,殊不知這些扭曲,可以釀成重大的後果…為了向發展商服務,為強搶民產鳴鼓開道,而扭曲一貫沿用的私有產權概念,這是一種欺詐的行為…

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8 Responses to “才:我買的單位不是我自己的?”

  1. 1 chika

    我估林太係真心(膠)認為係咁的… 即所謂freudian slip也。

    所以,大家千祈唔好買單位!一買要買獨立屋或係成棟樓!

  2. 2 強尼

    比較一下強拍條例, 同上市公司私有化, 就知道背後的理念有幾大分別, 前者等同用惡法強搶私產, 為地產商鳴鑼開道,
    對財富的定義性質作根本性改變, 以前億萬富豪與草根各自尊重對方所有, 我只有10蚊, 你有十億,但我仍然認為你完全擁有十億,不認同以少數服從多數的政治投票原則, 改變10蚊 或 十億的完全擁有權,
    今次強拍條例, 正式顛覆這個根本概念, 當社會大部份人觀念改變, 有機會以同樣方式,質疑少數富豪的財富擁有權,以某種少數服從多數的方式, 瓜分其財富, 大部份人這種理所當然既感覺, 富豪才應擔心

  3. 3 potato

    我認為林太的說法完全正確:多層大廈的小業主擁有18樓C座這個物業,與擁有一件古董的權利是不完全一樣的。我擁有一件古董,我有全權改動或分拆這件古董。我有全權不准他人在古董內外擺放物件。我有全權不准他人觀看或檢查它。若有人被它傷害了,人家只能向物主的我索償。

    但是,多層大廈的小業主可以全權改動或分拆單位內的結構樑柱、來去水渠和供電設施嗎?他可以不讓樓上單位的去水渠接他單位的水渠嗎?樓下單位發現有滲漏情況,他可以不讓人家或管理處進去檢查嗎?如果他的單位外牆失修,石屎剝落,傷了途人,其他業主可置身事外嗎? 另外,一件古董的物主不願將他的古董分拆改裝,不會令其他人無法將他的古董作同樣用途。但一座殘舊的樓房,如果一個業主不願將他的單位拆卸重建,其他樓層的業主將他的單位拆卸重建。所以,「多層大廈內的小業主,只是擁有在地段上不可分割的士地業權份數,是一個共同擁有的概念。」

  4. 4 potato

    又另外,現行的強制拍賣並非單單拍賣不願售出的單位,而是像博主所言,是一整棟物業拍賣,然後,再將拍賣所得,按每個單位的價值比例,分配給有關單位的業權人。

    博主說:「一旦樓宇因失修,石屎又或是窗花掉落而傷及途人,受罰的是個別單位的業主,而不是要「連坐」整幢大廈所有業主。」

    博主是否還寄得西環的添寶大廈嘛?當初跌下來殺死人的魚缸,是一樓商場一間酒樓的裝置。但是,其後法庭的判決是,樓上住宅單位的小業主也要負責賠償。加上酒樓的老闆和魚缸的承建商已破產/失蹤,後來,所有的賠償變成由住宅和商場的業主們攤分。

  5. 5 goethe

    ak﹕

    你要講既其實好深,我係 米搞度錯錯地咁講過下。

    咁回帶講兩句。

    首先,有樣基本概念要澄清﹕

    你話,「一旦樓宇因失修,石屎又或是窗花掉落而傷及途人,受罰的是個別單位的業主,而不是要「連坐」整幢大廈所有業主」,其實可以係錯。因為,大廈有分「公共」同「私人」兩部份。一般而言,單位內係「私人」,業主有exclusive right;單位外既「公共」地方,係所有業主共同擁有。所以,最簡單而言,如果係公共地方有石屎跌落街,係所有業主都要負責。

    去到衣點,其實亦涉及 林鄭提及既問題。

    正如我係米搞度提過,當我地講「你買一個大廈單位」既大約意思,其實係買兩樣野﹕單位本身,以及單位坐落地段(lot)既某個份數。

    (當然,再嚴緊小小,你買既係該地段某個年期既exclusive right。因為,香港所有地都係屬於政府。)

    我冇錯(即可能錯)既話,你買樓時,買賣合約寫明你買既係某地段某個單位+該地段上建築物公共地方既某個份數業權,即不可分割業權。你對「單位」有exlcusive right,但對公共地方你只係有「某份數」既權利。所以,公共地方既「權責」係需要透過某些安排決定。

    (其實,要涉及「公契」衣樣野。不過,唔講喇。)

    如果要去返林鄭既說話,去到最極端既例子,其實係,假定你棟大廈係馬頭圍塌樓事件棟大廈,理論上你棟樓塌左,但係仍有該土地既某個百份比業權。

    係衣個情形,林鄭講既就正確﹕你要點樣處理該土地,例如係賣左佢、重建、擺到曬太陽等等,都要其他份數既土地業權持有人都同意,或全體或某個份數既業權人同意先可以去做。

    去到衣度,其實係引伸到去我係米搞到講既野﹕強制拍賣條例個名,其實有個好重要既含意。強拍條例全名叫做「土地收回(因xyz重建)而強制拍賣條例」(之類喇)。

    即,拍賣既係「土地」,而唔係「單位」。如果要再講,其實就涉及強拍既真正含意﹕強拍既,其實係有兩個唔同既「項目」,一個係「單位」,另一個係「土地」。隨著日子,一般而言,前者有depreciation之餘仲會帶黎額外成本(拆樓之於重建,係成本),後者一般而言升值。而衣兩項,係訂拍賣價時其實係好重要,但一般人,近黎大多數討論,其實都係忽略曬。

    (所以,基於以上框架,係強拍時,地舖同樓上住宅有唔同利益。因為,一般而言,地舖作為「單位」係唔多受depreciation既影響。)

    詳細,去米搞到睇喇﹕http://ricericemake.blogspot.com/2010/02/100207.html

    最後,關於強拍,其實涉及一系列既城市規劃問題。我條link提到既地積比率、發展參數限制等等,全部都對強拍/拍賣價有影響。

    所以,唔好考慮我提到既「重建成本」問題,當你見到有人質詢點解 將軍澳現樓尺價會高過北角繼園收購價時,你就要先check埋backgroud,究竟繼園個「重建價值」有幾高。我未check過,不過如果重建後地積比率冇變,咁個重建價值自然低囉。

    題外話,如果有心睇強拍既問題,涂謹申近期講既野真係值得睇。雖則,我唔同意佢某些觀點,例如強拍低價成交問題,但係,佢應該係咁多個議員同所謂既評論員入面,最宏觀有point個個(我相信,石禮謙同一眾地產商都會好強。但係,佢唔會同你講強拍既問題囉)。

    丫,上面唔記得講,究竟「強拍條例」背後既邏輯係咩。不過,我係米搞條link度提過下。至於你同唔同意「條例」既精神,即現時法例下法庭考慮強拍既因素,我傾向支持強拍條例(只係傾向)。

    ps,

    其實關於林鄭提出既問題,除左強拍之外,一般人其實好多時都要面對﹕每次大廈做公共地方維修,其實都係根據公契,經過業主大會,最後作出決議。大會就某事項決議後,就算你唔同意都好,都要根決議去做。例如,維修時,超過一半人同意係大堂鋪hello kitty地磚,最後就一定要做,你唔同意都要夾錢。

    所以,林鄭講既唔係完全錯曬。而今次強拍條例,其實亦唔係顛覆財富定義,at least冇咁誇張。

  6. 6 goethe

    補多句﹕

    我上面最尾用大廈維修作例子,其實係想講,係現行法例下,都係用「簡單多數票」決定某人應佔個份「公共」地方應如何使用 ,甚至可以租用﹕例如,好多旺區大廈外牆熟於「公家」。理論上,只要唔違反公契或法例,法團可以利用「簡單多數票」將你有某個業權份數既外牆出租–even你唔同意都好。

    衣個例子,係想指出你買某樓宇「單位」時,其實係有兩部份。就算一部份有exclusive right,但另一部份你既權利唔係絕對–唔需要8成,只係需要5成(出席業主大會既)業主同意,就可以「侵犯」你既權利。

  7. 美國有一種大廈叫co-op,就是買了也不是你的,你只是大廈的股東有權住而已。

    當然香港沒有這種東西。

  8. 8 AK

    Potato兄及Goethe兄,

    多謝兩位的指正,私有產權這個題目是人類經濟發展史之中一個核心課題,要講得清清楚楚實在並不容易,相信在下的文字亦未免粗疏,在此拋磚引玉,以期各方君子之指正。

    一個業主購入一個單位,其中實際上是包括了兩個部份,業主共同擁有的地權,以及大廈公契內訂明,屬於「公共」設施之一部份,但亦同時對本身的單位擁有屬於私人的業權,要明確地分清那一個部份是「不可分割」的公有地權,以及那一個部份是屬於私人的業權,本質上是因應公契內訂明的條款,故此,如果是一個單位的窗花掉落做成途人受傷,要負責的,是特定單位的業主,而不是整幢大廈業主「連坐」…但如果掉落的部份屬於「公有」的設施,則大廈的業主立案法團(又或是在未有成立法團的情況下,大廈的各個小業主)需要承擔責任…

    在下同意,在現行法例之下,業砫立案法團可以對「公共」設施的使用,管理有決定權,其中法團的運作,大多採用「簡單多數制」,故此即使部份業主不支持法團的決定,法團亦可以按多數的意願,處理屬於大廈內公共設施部份的使用及管理…

    然而,公共部份與單位的私人業權不應混為一談…強拍條例之中, 牽涉的並不單是大廈的「公家」部份,而是關係到屬於業主單位內,由他私人擁有「完整」業權的部份(當然,這中間有屬於公家的設施,在作出改動時,理論上需要取得業主立案法團之同意,例如沙士疫症中,淘大花園排污渠的U字型喉位),這就不能算是「不可分割,共同擁有」的業權…強拍條例在未獲得所有業主同意的情況之下,以一整幢大廈的方式進行拍賣,這不能不說是對小業主本身單位所擁有的私有產權的一種粗暴侵吞…故此在下無法完全同意強拍條例的法律精神,更加不用說要去降低強拍的門檻…


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